Articolo aggiornato il 29 Novembre 2019 da Nicola Di Masi

Come si calcola l’Imu e la Tasi 2019?

Entro il 16 Dicembre 2019, tutti i possessori di immobili in Italia, devono controllare se sono dovuti al versamento dell’Imu e della Tasi, per l’intero anno 2019. Inoltre bisogna controllare, se sono cambiate le aliquote IMU e Tasi del Comune dove sono situati i fabbricati.

Come si fa a calcolare l’Imu e la Tasi? Prima di tutto dobbiamo prendere tutte le visure catastali, gli atti di compravendita o la dichiarazione di successione, dove risulta una voce denominata rendita catastale. All’interno dell’Atto ci saranno anche tutti i proprietari, per determinare la quota spettante.

Chi deve pagare l’Imu e la Tasi 2019?

L’IMU è l’imposta municipale Unica. Ha sostituito l’ICI ed è stata istituita dal Governo Monti con l’art. 13 del Decreto Legge 201/2011, dal 1° Gennaio 2012.

La Tasi invece è una tassa su servizi indivisibili, istituita dalla legge di bilancio 2014, incassata dal Comune per servizi comunali, ad esempio la manutenzione delle strade.

Sono obbligati a pagare l’Imu e la Tasi, tutti i possessori di beni immobili in Italia, aventi diritto reale di godimento, ossia proprietà, usufrutto, uso, enfiteusi o superficie ed abitazione. Si paga l’Imu anche sulle abitazioni principali di lusso con categoria catastale A/1, A/8, A/9.

L’Imu è dovuta anche:

• sui terreni identificati come aree fabbricabili, (il valore dell’area fabbricabile deve essere rilasciata dal Comune dove è ubicato il terreno)
• chi ha in concessione un’area demaniale,
• gli immobili concessi in comodato gratuito (la base imponibile è ridotta al 50%), con contratto registrato all’Agenzia delle Entrate,
• i proprietari di immobili concessi in leasing, anche se si tratta di immobili da costruire o in corso di costruzione. I locatari devono pagare l’IMU dalla data di sottoscrizione del contratto e per tutta la sua durata,
• gli immobili con categoria commerciale,
• gli immobili non agibili al 50%.

Non devono pagare l’Imu e la Tasi:

• i proprietari di solo casa di abitazione e pertinenza (box, cantina o garage) situata in prossimità della casa di abitazione principale. E’ identificata come abitazione principale e non devono pagare l’imu, i proprietari con residenza anagrafica certifica dal Comune e dimora abitale,
• il coniuge superstite o vedovo, erede della casa di abitazione principale. In questo caso i figli del coniuge superstiti non devono pagare l’imu sulla loro quota.
• Gli inquilini non devono pagare l’Imu, ma devono controllare se devono versare la TASI,
• i coniugi separati o divorzianti non residenti ed i proprietari di immobili assegnati al Tribunale all’ex coniuge,
• gli anziani ricoverati presso case di cura, che cambiano eventualmente la residenza.

Come si fa a calcolare l’IMU: aliquote e pagamenti

Per calcolare l’Imu e la Tasi, bisogna prendere la rendita catastale dell’Immobile, indicata sull’atto di compravendita, sulla visura catastale (rilasciata da un ingegnere o geometra) o sulla dichiarazione di successione. Ad esempio nella visura seguente ci sono tutti i dati per il calcolo dell’Imu e la Tasi:

1. Comune dove è ubicato l’immobile,
2. i dati identificati,
3. la categoria catastale A/4,
4. la Rendita catastale (il valore che ci interessa),
5. in basso, a chi è intestato l’immobile e la quota di possesso.

Bisogna anche identificare il periodo di possesso, ossia la data di proprietà dell’immobile. (Ad esempio dal 1° Gennaio 2019 al 31 Dicembre 2019).

Per calcolare l’IMU:

1. rivalutiamo la rendita catastale del 5% (309,87 + 5% = 340,85)
2. moltiplichiamo 340,85 (rendita catastale del 5%) per 160 (coefficiente catastale per le abitazioni). Il valore IMU è di 52057,60.
3. Dividiamo questo valore per la quota di proprietà, ad esempio 1/4 (25%).
4. 13014,40 (il 25% del valore Imu) lo moltiplichiamo per l’aliquota IMU del Comune dove è ubicato l’immobile, ossia 9,10 e lo dividiamo per 1000.

Il contribuente dell’esempio dovrà pagare 59,00 come acconto entro il 17 Giugno 2019 e 59 euro entro il 16 Dicembre 2019.

Come calcolare la Tasi 2019? Formula di calcolo

Per calcolare la Tasi si prende la rendita catastale e si moltiplica per 1.05 (la rivalutazione del 5%). Il totale si moltiplica ancora una volta per il coefficiente catastale e per l’aliquota del Comune e si divide per 1000. Per semplificare il calcolo prendiamo il nostro esempio:

• Rendita catastale 309,87 x 1,05 x 25% * 1 (aliquota del Comune) diviso 1000. Nel nostro esempio il contribuente deve pagare 13 euro di TASI, per l’intero anno 2019. (dato che l’imposta non è stata versata a giugno 2019)

I coefficienti catastali per il calcolo dell’Imu e della Tasi 2019, variano a seconda della categoria del catasto e del tipo di immobile:

1. Coefficiente 160 per categoria da A/1 a A/11 (escluso A/10),
2. Coefficiente 80 per categoria A/10,
3. il coefficiente 140 per le categorie da B1 a B8,
4. il coefficiente 55 per categoria C/1,
5. coefficiente 160 per categoria C/2, C/6, C/7,
6. coefficiente 140 per categoria C/3, C/4, C/5,
7. il coefficiente 65 da categoria D/1 a D/10 (escluso D/5).

Le aliquote IMU, invece, si possono ricercare nelle delibere approvate dai Consigli Comunali, sul sito del Dipartimento delle Finanze de MEF, oppure contattando l’ufficio IMU del Comune dove è situato l’immobile.

Pagamento IMU e TASI 2019: scadenza e modalità di versamento

L’Imu e la Tasi 2019 si versano con un modello predisposto dall’Agenzia delle Entrate denominato F24, ordinario o semplificato. Per identificare l’immobile, il contribuente deve comunicare entro l’anno successivo (quest’anno entro il 31 dicembre 2019) il possesso di immobili nel territorio nazionale, attraverso una dichiarazione IMU.

Il modello F24 è elaborato dal commercialista o dal CAf, o lo stesso contribuente potrebbe compilare l’imposta IMU e Tasi da pagare, con i tantissimi programmi gratuiti, messi a disposizione su internet. L’importante è inserire i dati corretti e versare entro due scadenze:

• entro il 17 Giugno 2019  (per il primo acconto al 50% o per la rata unica dell’interno anno)
• entro il 16 Dicembre 2019 (per il pagamento del secondo acconto e per il conguaglio dell’intero anno d’imposta 2019).

Sul modello F24 bisogna inserire dei codici tributo, sia per l’imposta Imu e sia per la TASI. I codice tributo sono:

1. 3912 per IMU, imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze, articolo 13, c. 7, d.l. 201/2011,
2. 3913 per IMU, imposta municipale propria per fabbricati rurali ad uso strumentale,
3. 3914 per IMU, imposta municipale propria per i terreni,
4. 3916 per IMU, imposta municipale propria per le aree fabbricabili – comune,
5. 3918 per IMU, imposta municipale propria per gli altri fabbricati – comune,
6. 3930 per IMU, imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D,
7. 3958 per Tasi, tributo per i servizi indivisibili su abitazione principale e relative pertinenze art.1.c.639-l.n.147/2013 e successive modificazioni,
8. 3959 per Tasi, tributo per i servizi indivisibili per fabbricati rurali ad uso strumentale-art.1.c.639-l.n.147/2013 e successive modificazioni,
9. 3960 per Tasi, tributo per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili -art.1.c.639-l.n.147/2013 e successive modificazioni,
10. 3961 per Tasi, tributo per i servizi indivisibili per altri fabbricati -art.1.c.639-l.n.147/2013 e successive modificazioni.

Ad esempio il contribuente nel seguente modello F24 semplificato, pagherà entro il 16 dicembre 2019:

1. 59 euro di IMU, per una seconda casa a Martina Franca (Ta) a saldo,
2. 13 euro di Tasi per un immobile a Martina Franca (Ta) per l’intero anno.

Il modello di pagamento F24 dell’Imu e della Tasi, si può pagare in Banca o direttamente all’ufficio Postale.

Imu e Tasi non pagata: come fare il ravvedimento operoso?

Nel caso di ritardo del versamento delle imposte Imu e della tassa Tasi, il cittadino può pagare con il ravvedimento operoso. Infatti la legge permette di versare le imposte in ritardo, con la maggiorazione degli interessi e sanzioni.

Il ravvedimento è disciplinato dall’art. 13 del DLgs n.472/97 e consente la regolarizzazione della posizione fiscale del contribuente entro:

• 14 giorni, con la sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo fino ad un massimo di 1.4%, più gli interessi legali,
• dal 15° giorno fino al trentesimo giorno, con la sanzione del 1,5%, più gli interessi per ogni giorni di ritardo,
• dopo i trenta giorni ed entro i novanta giorni, con la sanzione del 1,67%, più gli interessi per ogni giorni di ritardo,
• oltre i novanta giorni ed entro un anno dalla scadenza, con una sanzione fissa del 3,75%.

Ogni Comune, nel proprio regolamento, potrebbe prevedere di regolarizzare i pagamenti anche oltre i termini previsti dalla legge.

Riferimenti normativi: Circolare Mef n. 3/DF del 18/05/2002, Software per il calcolo dell’Imu e della Tasi.