Come scegliere il mutuo per la Casa?

Articolo aggiornato il 31 Ottobre 2023 da Stefano Mastrangelo

Quali sono i suggerimenti per chi intende accendere un mutuo?

Una domanda, anzi un dilemma, che spesso mi viene rivolto, dalle famiglie e in genere da chi ha necessità di credito davanti ad un momento di vita particolare, spesso in giovane età.

Premetto che questa mia serie di suggerimenti, si rivolge particolarmente a chi intende acquistare casa.
I mutui ed i finanziamenti aziendali (locali commerciali, capannoni, ristrutturazione di opifici ecc.) hanno dinamiche e meccanismi diversi, anche dal punto di vista legislativo.

Quale mutuo scegliere per l’acquisto della Casa?

Detto ciò, veniamo alla questione mutui casa per famiglie e persone fisiche.
Gli italiani, come piuttosto risaputo, sono tra i possessori di casa più “incalliti”. La casa di proprietà è obiettivo primario degli italiani, in larga parte possessori di case (circa l’80% degli italiani ha infatti casa di proprietà). C’è dunque un numero di case, comprese seconde case, molto elevato rispetto agli standard di altri paesi europei (alcuni arrivano al 50%) e degli U.S.A dove affitto e altre forme sono più diffuse.

Ciò comporta la presenza di un dinamico mercato immobiliare. La prima questione da affrontare, è quella di affidarsi a professionisti. Un buon consulente bancario, o un notaio o un avvocato immobiliarista.
Questo perché prima di affrontare un passo che solitamente diventa l’investimento più importante della famiglia, è necessario avere le idee chiare su aspetti spesso sottovalutati.

L’indebitamento, il carico fiscale (in atto d’acquisto e successivo), le spese accessorie (se si pensa anche a ristrutturazioni o si ricorre ad agenzie immobiliari ecc.), sono tutti aspetti importanti, che spesso si rischia di sottovalutare.

Anche consigli sull’eventuale inserimento di un garante o l’accesso a forme di agevolazione può essere un utile frutto dell’utilizzo di assistenti qualificati.
Ci si lascia prendere dall’entusiasmo/necessità di un immobile, cui però andrebbe dato il giusto peso nell’ambito di una pianificazione familiare più ampia. La stessa scelta se acquistare un immobile come prima o seconda casa, con o senza spese aggiuntive di ristrutturazione può cambiare l’intera portata dell’operazione.

Mutuo Casa: tasso fisso o variabile?

Fatta questa premessa, vediamo gli altri aspetti importanti. Ovviamente il tasso ha spesso un ruolo determinante nella scelta. Siamo in una fase storica in cui i tassi sono bassi come non mai. Per mutui non troppo lunghi andrebbero probabilmente bene sia tassi fissi (comunque oggi molto inferiori rispetto ai decenni passati) che variabili.

Man mano che la durata si allunga, può diventare più saggio cercare tassi fissi (ma vanno approfonditi gli spread di partenza) o meglio ancora, tassi misti o variabili con rata costante. Come si vede dunque, esistono diverse soluzioni, è ancora una volta è ideale cercare di farsi assistere, dal referente bancario o immobiliare.

Insomma, per usare una metafora banale ma efficace, l’offerta dei mutui è paragonabile ad una boutique in cui esistono diversi modelli standard tra cui scegliere, ma è comunque consigliabile farsi prendere le misure per adattare il vestito alle proprie esigenze. E quindi farsi assistere da un buon sarto, o comunque un esperto della struttura del mondo del credito.
Redditi, tassi, tipo di rata, ecc. sono variabili che spesso hanno valenza soggettiva e non oggettiva.

Altro aspetto importante che suggerisco di valutare è la sostenibilità del mutuo per una famiglia. Spesso, pur di acquistare la casa dei sogni o un’occasione oggettivamente appetibile, alcuni acquirenti rischiano di effettuare il famoso “Passo più lungo della gamba”. Cioè sottoscrivere mutui con rate ai limiti della loro sostenibilità. In quei casi (spesso, nella mia esperienza è capitato per esempio con ristrutturazioni in cui costi lievitavano nell’iter lavorativo) basta un imprevisto per creare grosse difficoltà alla famiglia col mutuo sulle spalle, o azzerare la liquidità per altri investimenti altrettanto importanti.

In genere il suggerimento è di affrontare il mutuo solo se la rata non va oltre il 30/40% del reddito netto familiare. Ed allo stesso tempo è consigliabile pensare ad un mutuo solo se si chiede una cifra inferiore all’80% dell’immobile acquistato.

La sostenibilità della rata, di fronte a possibili imprevisti, momenti di difficoltà finanziaria ecc., è aspetto chiave della pianificazione di un mutuo. In molti casi è meglio attendere o studiare meglio il tipo di contratto, anche col rischio di scegliere la seconda opzione, tra le proprie preferenze.
In quest’ambito, quello cioè della protezione e sostenibilità del proprio debito, c’è un altro aspetto importante e spesso sottovalutato: la difesa della capacità di produrre reddito.

Mutuo Casa: quali altre spese considerare?

Nella richiesta di un mutuo il pensiero di chi lo richiede si focalizza sulla rata, alla ricerca, come ovvio, della rata più bassa e più comoda rispetto al proprio reddito.
Come detto esistono molti tipi di rate, ed esistono altri costi che vanno affrontati nell’erogazione del mutuo: notaio, tasse, costi accessori di perizia, ecc...
Migliaia di euro, che il sottoscrittore del mutuo cerca sempre di ridurre al minimo.

In questa ricerca, spesso si commette un errore fondamentale: considerare il costo delle coperture assicurative come un fastidio.
Invece le coperture sui rischi di non rimborsare il mutuo sono costi necessari, per una corretta pianificazione.
Ho visto diverse famiglie preferire rate più basse, di 15 o 20 euro, rinunciando però a coperture contro rischi che avrebbero (e in alcuni casi hanno effettivamente) colpito la stabilità finanziaria della famiglia stessa.

Come è noto, la polizza per scoppio e incendio dell’abitazione è obbligatoria nell’accensione di un mutuo. Ma, ahimè, sono certo che molti sottoscrittori, se non fosse obbligatoria, ne farebbero sicuramente a meno, giocando una partita a dadi col destino. La copertura contro lo scoppio e l’incendio è obbligatoria e tutela soprattutto la banca che ha erogato il mutuo (perché con l’immobile distrutto da un incendio, l’ipoteca a tutela del mutuo avrebbe un valore praticamente azzerato).

Le altre coperture non sono però obbligatorie e quindi spesso evitate. Cosa succede quando il portatore di reddito di una famiglia con mutuo o debiti sostanziosi ha un problema serio di salute? Cosa accade ad una famiglia in caso di premorienza di uno dei portatori di reddito o della perdita del posto di lavoro?

In molti casi gli intestatari del mutuo preferiscono risparmiare le poche decine di euro di queste coperture (che garantirebbero l’estinzione parziale o totale del mutuo in caso di un imprevisto) per avere meno impegni mensili o una durata inferiore. O addirittura snobbano le banche che richiedono obbligatoriamente la sottoscrizione delle suddette polizze.

Scelta Mutuo Casa: i consigli finali

In sintesi posso dire che nella scelta dei mutui, oltre ad una attenta analisi delle proprie esigenze e delle proprie possibilità, è necessario sforzarsi di non cercare risposte semplicistiche a problemi complessi.

Cercare solo il tasso più basso, o peggio, la rata più bassa sul mercato, non è garanzia di nessun tipo di qualità, anzi spesso nasconde qualche insidia.

E’ opportuno anche valutare se l’acquisto di una casa, ove non indifferibile, possa essere pianificato tra qualche mese, dopo la fasi cicliche di crisi (pandemia, guerre, inflazione, tassi d’interesse elevati, ecc…) per ottenere condizioni migliori o acquistare a prezzi stabilizzati.
Va detto, che allo stesso modo, oggi potrebbero esserci case vendute a prezzi molto più bassi del valore di qualche mese fa, per situazioni economiche particolari di alcuni soggetti.

Riassumendo, per chi si approccia alla richiesta di un mutuo, il punto di partenza deve essere l’analisi delle proprie reali esigenze e possibilità reddituali. Meglio fare queste valutazioni con l’assistenza di professionisti e banche specializzate (a proposito, chi si rivolge a siti e prospetti ottenuti online rischia di scoprire molti aspetti nascosti dell’operazione solo a tragitto già avviato).
Ciò dovrebbe garantire l’adeguata assistenza nel processo di costruzione del mutuo.

Dopo di che è sempre opportuno cercare soluzioni quanto più personalizzate rispetto alle proprie esigenze oggettive e soggettive.

Infine, nel costruire il mutuo, è necessario prevedere tutte le coperture che tutelino contro gli imprevisti, considerando anche la lunghezza media di un contratto di mutuo, spesso ventennale o ultra ventennale.

Il mio libro: “I Pilastri della Ricchezza” acquistabile su:

Libro di Raffale De Leonardis: https://amzn.to/3F1BqJi

Mutui di Banca Mediolanum: il Mutuo Mediolanum
Contatti del Family Banker: Dott. Raffaele De Leonardis
Email: Raffaele.deleoonardis@bancamediolanum.it
Canale Youtube: https://www.youtube.com/channel/UC5A4kKwkJ31doYCcfvDapJA