Articolo aggiornato il 23 Settembre 2019 da Stefano Mastrangelo

Mutuo casa e dichiarazione 730 2019

Come recuperare gli interessi passivi del mutuo della prima casa, sulla dichiarazione dei redditi 730 2019?

Se hai sottoscritto un mutuo ipotecario per l’acquisito di immobili adibiti ad abitazione principale, faresti meglio a conservare tutta la documentazione per recuperare gli interessi passivi del mutuo, gli oneri accessori relativi al contratto di mutuo e le quote di rivalutazione dipendenti da alcune clausole di indicizzazione.

Detrazione fiscale mutuo prima casa

Per scaricare la detrazione fiscale sul mutuo della prima casa, devi adibire e cambiare, dopo la stipula del contratto, la residenza anagrafica del tuo nucleo familiare entro 12 mesi dalla sottoscrizione del contratto.

La detrazione spetta anche se l’immobile acquistato è adibito ad abitazione principale di un solo familiare, come il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Questo ai soli fini della detrazione fiscale. Noi ti consigliamo di cambiare subito la residenza del tuo nucleo familiare, per non pagare a doppio alcune imposte, come l’Imu e Tari.

Per usufruire della detrazione fiscale, bisogna rispettare alcuni termini dal 1° gennaio 2001, come previsto dalla legge 388/2000:

  • la data di stipula del contratto di mutuo;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, ossia il nucleo familiare devono avere la residenza e la dimora abituale; (ad esempio un immobile acquistato il 2 aprile 2018, un soggetto del nucleo dovrà fare la residenza entro il 1/04/2019)
  • l’acquisto dell’immobile deve avvenire entro l’anno precedente o successivo della stipula del contratto di mutuo.

Nel caso in cui un’immobile è assoggettato a ristrutturazione edilizia comprovata da concessione del Comune, la detrazione fiscale spetta, nel momento in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale (dimora abituale) ed entro massimo due anni dall’acquisto.

Mutuo casa e dichiarazione 730/2019: quanto spetta?

La detrazione del mutuo ipotecario, per l’acquisto della prima casa, spetta ad ogni intestatario del contratto di mutuo in proporzione alla quota di titolarità. (E’ importante che il contribuente sia anche proprietario dell’immobile). Tale soggetto deve aver sottoscritto anche l’atto di compravendita ed essere proprietario anche dell’immobile. Nel caso di mutuo cointestato tra i coniugi (vale solo per mutuo cointestato ad una coppia di coniugi), in cui uno è fiscalmente a carico dell’altro, il dichiarante può scaricarsi gli interessi di entrambi le quote.

L’importo detraibile per gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa sono pari a:

  • 4000,00 euro complessivi per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 1993;
  • 4000,00 euro per ciascun soggetto intestatario se il mutuo è stato sottoscritto prima del 1° gennaio 1993.

Per scaricare gli interessi passivi del mutuo al 100% è necessario considerare il costo di acquisto dell’immobile, rilevabile dal rogito del notaio e dal capitale sottoscritto nel contratto di mutuo, applicando la seguente formula:

  • Costo dell’immobile (rilevabile dall’atto di compravendita) + oneri accessori per l’acquisto della casa e per la sottoscrizione del contratto di mutuo diviso il capitale del mutuo.

Gli oneri accessori ai fini del calcolo della precedente formula sono:

  • l’onorario (compenso) del notaio per l’atto di acquisto;
  • le spese dell’agenzia immobiliare;
  • le imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • spese per eventuali autorizzazioni da parte del giudice.

Mentre gli oneri accessori del contratto di mutuo sono:

  • l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti bancari per l’intermediazione;
  • le spese di istruttoria e di perizia tecnica;
  • l’iscrizione dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • le penalità in caso di estinzione anticipata;

Per determinare l’importo di 4000 euro, ai fini della detrazione fiscale, dovrai sommare:

  • gli interessi passivi pagati durante il periodo d’imposta 2018 (per le dichiarazioni 730/2019)
  • gli oneri accessori del contratto di mutuo;
  • gli oneri accessori per l’acquisto: l’imposta sostitutiva e le spese d’istruttoria;
  • l’orario per la stipula del contratto di mutuo

Detrazione mutuo prima casa: documenti necessari

Per usufruire della detrazione fiscale bisogna esibire al caf e conservare per almeno 6 anni, dalla data di presentazione del modello 730 o ex modello Unico, i seguenti documenti:

  • atto di compravendita dell’immobile;
  • contratto di mutuo; nel quale deve essere indicato che si tratta di acquisto dell’abitazione principale;
  • fatture del notaio e ricevute degli oneri accessori;
  • fattura dell’intermediazione immobiliare;
  • quietanze di pagamento ufficiali della banca, dove risultano l’addebito degli interessi passivi, delle quote di eventuali rivalutazioni e degli oneri accessori;
  • dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà del contribuente nel quale dichiara che il mutuo è stato richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’importo detraibile degli interessi passivi per i mutui ipotecari a fini dell’acquisto dell’abitazione principale sono indicati nel rigo E7 del quadro E nella sezione I del modello 730 2019.

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